El Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires destacó una vez más el crecimiento en la oferta de propiedades para alquiler luego de la derogación de la Ley de Alquileres que instrumentó el Gobierno de Milei. En paralelo, sostienen, los precios de las viviendas crecieron menos que la inflación en los últimos 12 meses.
Para las agrupaciones civiles de inquilinos, no obstante, las nuevas condiciones para alquilar y el rebote en los precios al expirar la ley conllevan una situación de morosidad y que 1 de cada 4 inquilinos deba abandonar la vivienda por no poder afrontar el precio del alquiler.
Desde la entidad que agrupa a los corredores de CABA, con datos hasta diciembre de 2024, estiman una caída del valor real de los alquileres de un 36,8 por ciento en los anteriores doce meses. Así lo marcó el último Informe del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio, que asegura que esa caída en los precios se vincula a un notable aumento en la oferta de departamentos para alquiler luego de la derogación de la Ley en diciembre de 2023.
La antigua Ley de Alquileres regulaba el precio de locación, el cual debía ajustarse según el Índice de Contratos de Locación (ICL) conformado en un 90 por ciento por la variación salarial y en 10 por ciento por la inflación minorista. Además estipulaba períodos de ajuste que serían semestrales y que los contratos debían pactarse por un plazo de tres años, entre los aspectos más relevantes.
Del otro lado del mostrador, los inquilinos sostenían que aquellas eran condiciones mínimas para otorgar una merecida estabilidad a uno de los más importantes gastos de las personas que es la vivienda. Además argumentaban que muchas veces la ley no se cumplía, o se cumplía a medias, dada la informalidad del sector. También denunciaban que los contratos en CABA se pactaban en dólares por el impacto de la competencia con ofertas temporales.
Por el contrario, desde el Colegio Inmobiliario informaron que con la derogación de la ley con el DNU 70/2023 “hoy el 90 por ciento de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación”. Además, “la derogación llevó a que el plazo acordado de duración de los contratos vuelva a ser de 24 meses”, indicaron.
En Informe dan cuenta que los seis barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. En conjunto, éstos explican el 58,96 por ciento de la oferta total.
Las organizaciones Inquilinos Agrupados y Ni Una Menos, por su parte, también elaboraron un escrutinio que plasma un panorama bastante más desolador sobre el mercado de alquileres. Según una encuesta realizada en septiembre 1 de cada 4 inquilinos tuvo que abandonar la vivienda por no poder afrontar el precio del alquiler tras la desregulación del sector con el DNU 70/2023.
Las actualizaciones de precios para alquilar pasaron de un semestre a ser trimestrales y esto aprieta al bolsillo de los inquilinos, además porque los salarios aumentaron poco y nada en 2024 y las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, transporte) subieron con fuerza especialmente en la primera mitad.
Por otro lado, para quienes ingresan por primera vez a un alquiler las exigencias en materia de ingresos son muy altas, lo cual desincentiva la experiencia.
Es difícil alquilar por primera vez y también sostener el alquiler de una propiedad. «Al igual que en los informes de enero, marzo y junio (…) los resultados de la encuesta de septiembre reflejaron fuertes aumentos en el valor del alquiler, con plazos más reducidos, con actualizaciones mensuales o trimestrales y mecanismos de ajuste que no contemplan los aumentos de salario», señalaron desde Inquilinos Agrupados a Página 12.
“Los contratos iniciados en el año 2024 bajo el DNU 70/2023 pagan hasta un 35 por ciento más que aquellos que comenzaron en el marco de la Ley de Alquileres”, puede leerse en la citada encuesta. Un dato que contraría a la versión del Colegio Inmobiliario: no sólo hubo un cambio en las condiciones de alquiler, sino remarcaciones que perjudicaron a los inquilinos pese al incremento en la oferta.
“En los contratos firmados a partir del DNU, el plazo de tres años ya sólo se presenta en el 7,2 por ciento de los casos. Como contrapartida, creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos. Aquellos con un período de duración menor o igual a 1 año representan el 17,1 por ciento de los casos. Y los contratos entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en un 59,9 por ciento de los casos relevados en septiembre”.
Y respecto de las actualizaciones, “El 94,8 por ciento de los inquilinos tiene actualizaciones en el precio del alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses”.