El mercado inmobiliario es tan variado como lo son las propiedades que lo conforman y cada país establece sus propias regulaciones en lo que refiere a los contratos de alquiler entre inquilinos y propietarios. Empujado por el turismo y la llegada de plataformas extranjeras al país como Airbnb en el 2015, creció mucho el segmento de alquileres temporales, sobre todo después de la pandemia, cuando se reactivaron los viajes tanto dentro como fuera del país.
La alta demanda de turistas y los precios bajos en dólares volvieron a Argentina un destino atractivo para vacaciones, pero el contexto económico ya no es el mismo e impacta en la rentabilidad del negocio.
A diferencia del 2023, el peso se apreció y el valor del dólar bajó, por lo que el país ya no es una opción valorada por los extranjeros que buscan otros destinos más económicos. A la vez, la derogación de Ley de Alquileres devolvió a los propietarios mayores beneficios en los contratos tradicionales, generando un movimiento de inmuebles que pasaron del esquema temporal a alquilarse por largos plazos.
Si vamos a las cifras, un informe del sector difundió que, en el último año, la demanda de temporarios bajó de un 9% a un 3%. Coincide con esta tendencia Pablo Porta, titular de Porta consultora de inversiones y desarrollos inmobiliarios, que trabaja un segmento de propiedades para alquiler temporal por un plazo mínimo de tres meses. Según indicó, hubo una baja de al menos un 50% en la disponibilidad de locaciones para alquilar bajo esta modalidad.
“Hoy en la empresa debe haber entre 25 y 30 unidades de este tipo, pero antes del DNU que derogó la Ley de Alquileres eran 50. Al menos 20 pasaron a alquilarse de forma permanente porque ahora que está desregulado pueden establecer contratos en la moneda que quieran y ya no por tres años, sino por el plazo que decidan”
Alquiler: rentabilidad para el propietario
La pregunta por la rentabilidad de un negocio que experimentó cambios significativos en el último año generó respuestas con distintos matices de parte de los entrevistados consultados por Negocios. Sin embargo, hubo unanimidad al momento de reconocer que alquilar de forma temporal sigue siendo lucrativo y, en líneas generales, permite generar mayores ingresos que un alquiler tradicional, aunque el mercado se puso más exigente y los márgenes de ganancias se achicaron en comparación con el 2023.
Porta aseguró que puede ser hasta un 70% superior a ese mismo inmueble en alquiler permanente, pero siempre y cuando se tenga en cuenta el factor de la vacancia: “Si sale un inquilino y entra otro, la rentabilidad es enorme, pero si lo tenés varios días desocupado ya cambia la ecuación. Hay inversores que, por más que les signifique la posibilidad de ganar más, prefieren la seguridad de un alquiler convencional. Además, hay que tener en cuenta un desgaste más rápido de la propiedad y la necesidad de dedicarle más mantenimiento”.
Otro punto para tener en cuenta es el costo de amueblarlo, ya que se alquilan equipados. Imanol, que prefirió dejar en reserva su apellido, es un inversor rosarino que se dedica a este nicho y cuenta con seis departamentos para alquiler temporal, cinco de los cuales alquila de forma tradicional y subalquila por estadías cortas de una noche o por fin de semana a viajeros argentinos, extranjeros y a clientes corporativos. Según consideró, el valor de equipar una unidad ronda los u$s 5 mil, incluyendo todo, televisor Smart, aire acondicionado y hasta lavarropas.
alquileres temporales.png
El segmento de temporarios es muy utilizado por viajeros en sus visitas a otras ciudades o países.
“En el último año el negocio perdió rentabilidad porque los costos de las expensas y servicios aumentaron entre un 100% y un 120%, mientras que la suba de los alquileres encontró un techo y no superó el 30%. Si lo tenés ocupado por lo menos entre quince y veinte noches por mes, te sigue dando un mayor margen de ganancia el alquiler temporal, pero no tanto como hace dos años, diría que se gana entre un 20% y un 30% menos”, consideró y aseguró que el diferencial a la hora de hacer buenos ingresos se logra con propiedades que tienen un plus, por eso trabaja en un segmento premium en unidades ubicadas entre el Parque España.
Otro barrio que tiene alta demanda y da buenos números en Rosario es Fisherton, sobre todo por su cercanía al Jockey Club y con los salones de fiesta, lo que lo vuelve requerido para eventos deportivos y de otra índole. Christián es dueño de un departamento amueblado en esta zona que alquila diariamente y también de forma mensual, según las necesidades del inquilino. “Gano más que si lo tuviera alquilado a una sola persona, pero me requiere dedicación, pago servicio de limpieza a diario, me encargo de la ropa blanca y de coordinar con cada nuevo locatario. Pero con tenerlo cinco días alquilado ya cubro todos los gastos, lo demás es ganancia”, aseguró.
El negocio de las plataformas
Las tarifas de alquileres temporales pueden estar dolarizadas o pesificadas en las plataformas, según donde se pacte la transacción. Las más populares para este tipo de arreglos son Airbnb, que opera con costos en dólares y Booking, que trabaja con tarifas en pesos. Mientras que en la primera el costo de comisión lo paga el inquilino, en la segunda lo abona el dueño y la misma ronda el 15% en ambos casos. Los entrevistados aseguraron que operan en los dos sitios para aumentar la visibilidad de sus propiedades.
Sin embargo, sus preferencias varían. Christián trabaja casi todas las reservas con Booking y cobra el alquiler en pesos, que varía entre $65 mil y $75 mil la noche dependiendo la cantidad de personas y $150 mil el fin de semana. “Hoy es casi lo mismo cobrar en pesos que en dólares porque el oficial está prácticamente igualado”, contó el propietario y agregó: “Pocas veces trabajé con Airbnb, pero tuve algunas personas que me depositaron en la billetera digital PayPal. El tema es que para cobrar dólares tenés que tener una cuenta afuera o transferirlos a tu cuenta en el país y cuando hacés esto te cobran una comisión del 5% y perdés un margen de beneficio”.
plataformas.jpg
Los propietarios promocionan sus unidades utilizando las plataformas digitales como principal herramienta.
Por su parte, Imanol prefiere Airbnb porque la considera más segura a la hora de operar. “Booking es útil porque tiene mucho tránsito de usuarios, pero es más desprolija. Airbnb, en cambio, ofrece seguro ante una rotura o un reembolso de tarifa por una falla del departamento. Además, si yo cancelo una reserva siendo anfitrión, me cobran una penalidad y a la tercera cancelación me bloquean la cuenta y si el huésped cancela con menos de 24 horas de anticipación también se le cobra”, destacó el emprendedor, quien tiene una cuenta en España, lo que le permite cobrar en dólares y usarlos sin tener que pagar comisión. La tarifa por una noche en las propiedades de un dormitorio la cobra entre u$s 46 y u$s 75 dependiendo los amenities.
Regulaciones vigentes
También se implementaron regulaciones en distintos países para limitar los alquileres temporales, buscando equilibrar la oferta turística con la disponibilidad de viviendas para residentes locales. En Buenos Aires se estableció un registro obligatorio para controlar los tiempos de estadía en alquileres temporarios y la cantidad de inmuebles destinados a estos fines. Lo mismo se hizo en Rosario, donde se reglamentó la ordenanza que regula la actividad, impulsada por la Secretaría de Deporte y Turismo. La misma obliga a registrarse, tanto a la persona propietaria como a la vivienda, para llevar un conteo de cuantos inmuebles se destinan a alquileres cortos.
Para Porta, si bien la difusión de las locaciones permanentes o temporarias se realizan mayormente por medio de plataformas digitales o redes, es conveniente que las partes realicen un Contrato de Locación que sea confeccionado por un profesional martillero-corredor para evitar cualquier riesgo.
Innovación tecnológica
También mejoró el negocio una serie de mejoras tecnológicas, desarrolladas a partir de la domótica, para facilitar a los propietarios la gestión del alquiler a distancia. Por ejemplo, con el sistema “self check in” o “self check out”, que permite al huésped ingresar o salir del inmueble sin tener que encontrarse personalmente a buscar o retirar la llave. Imanol, por ejemplo, se maneja con una caja de seguridad para que los inquilinos la dejen cuando termina la estadía.
En el exterior, en caso de que se haya invertido en tecnología, la experiencia puede ser muy buena. Un caso al que accedió Negocios es el de Virginia, quien viajó a Estados Unidos y se hospedó en un departamento temporario. En su experiencia le sorprendió el nivel de sofisticación tecnológico para permitir la autogestión: “Tanto en Orlando como en Miami me enviaron a través de Airbnb un código para la reja de acceso al condominio, otro para ingresar al lobby y en tu unidad había una caja al lado de la puerta que abrías con un tercer código y adentro estaba la llave. Entonces después la guardabas ahí y quedaba para cuando volvieras al departamento”, contó.